不動産投資への道①

私が3年前にFXに手を出し、大失敗してしまったのは自己紹介で述べたとおりです。しかし、日本円での預金や貯金はハイリスク、ローリターンと考えています。なぜなら、日本国は国民に対しての借金があり、その額を相対的に減らすために(それだけではありませんが)、インフレ方向(モノの値段があがる)に経済政策を導こうとしています。そうなると預金や貯金は相対的に価値が下がります。預金や貯金というのは給与依存になるので、私は他からの収入源が欲しかったのです。

FXは十分に証拠金があれば、決して悪い投資ではありませんし、戦略を持ってやれば投機ではなくちゃんと投資として成り立つと考えていました(要するにギャンブルではないということ)。ただ私はその十分、という証拠金がないまま高いポジションを維持してしまったので、急激な下落に耐えられずロスカットしてしまったのです。

今は投資できる金を貯める時期と考え、せっせとバイトに励み貯蓄中です(^_^;)ウエルスナビの投資信託やSBIのIDECO、解約返戻金付きの終身保険は継続中。

3年ほど前から、本やブログから不動産についての勉強をしていますが、そのメモがわりに残そうと思います。箇条書きなので誰かに伝えるでもなく、自分のノート代わりです^^;

立地と築年数、融資期間

  1. 都市中心部の収益物件               → 資産性が目的。出口戦略は無く永久保有
  2. 中心部以外の収益物件               → 売却益が目的。出口戦略は市況の良い時に売却
  3. 築古木造戸建                   → 個人節税目的。出口戦略は親族への贈与
  4. 好立地の1棟マンション>好立地の築古木造戸建>郊外の築古木造戸建>区分マンション

融資期間30年は難しくても、キャッシュフローを考えると最低でも融資期間20年は欲しい。ここから逆算すると、物件種類別の築年数の上限は下記のごとく。

  • 鉄筋コンクリート造(RC造):築21年→法定耐用年数30年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造):築33年→法定耐用年数20年
  • 鉄骨造(S造):築17年→法廷耐用年数20年

上記のように、鉄骨造なら築15年、鉄筋コンクリート造なら築20年を越えると売却を考える必要がある。
次に購入する人が長い融資期間を引くことのできる築年数で、物件を売ることを考える。この時期を過ぎると、物件を高値で売却することが難しくなる。
購入する人の注意点は、上記よりも古い物件を購入してしまうと、次に購入できる人が少なくなるので売却が困難になる点。購入時から出口戦略を考えておく必要がある。

  • 物件は築20年前後で売りに出すことを考える。
  • 築20年前後の物件を購入すると、出口が無い可能性があることを理解するべき。
  • 5年以内の売却は「短期」と判断され、税率が約40%かかる課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
  • (1) 所得税

    800万円×30%=240万円

    (2) 復興特別所得税

    240万円×2.1%=5万400円

    (3) 住民税

    800万円×9%=72万円

    長期売却の場合(購入から6回、年を越した場合。5回の年越えだと短期譲渡になる)

  • 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

    (1)課税長期譲渡所得金額の計算

    1億4,500万円-(1億円+500万円)=4,000万円

    (2)税額の計算

    1. イ 所得税

      4,000万円×15%=600万円

    2. ロ 復興特別所得税

      600万円×2.1%=12万6000円

    3. ハ 住民税

      4,000万円×5%=200万円

物件探しのための不動産探し

不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまう。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になる。最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみること。

絶対に手を出しては行けない物件

・スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
・融資金利が3%超

いずれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件。医師の属性があって物件に問題無ければ、メガバンクは無理でも地方銀行で2%台までの融資が可能。

まだまだあるので小分けにしてまとめていきます。

 

参考にさせていただいたブログ & 書籍

整形外科医のブログhttp://seikeigekai.org

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