不動産投資への道①

私が3年前にFXに手を出し、大失敗してしまったのは自己紹介で述べたとおりです。しかし、日本円での預金や貯金はハイリスク、ローリターンと考えています。なぜなら、日本国は国民に対しての借金があり、その額を相対的に減らすために(それだけではありませんが)、インフレ方向(モノの値段があがる)に経済政策を導こうとしています。そうなると預金や貯金は相対的に価値が下がります。預金や貯金というのは給与依存になるので、私は他からの収入源が欲しかったのです。

FXは十分に証拠金があれば、決して悪い投資ではありませんし、戦略を持ってやれば投機ではなくちゃんと投資として成り立つと考えていました(要するにギャンブルではないということ)。ただ私はその十分、という証拠金がないまま高いポジションを維持してしまったので、急激な下落に耐えられずロスカットしてしまったのです。

今は投資できる金を貯める時期と考え、せっせとバイトに励み貯蓄中です(^_^;)ウエルスナビの投資信託やSBIのIDECO、解約返戻金付きの終身保険は継続中。

3年ほど前から、本やブログから不動産についての勉強をしていますが、そのメモがわりに残そうと思います。箇条書きなので誰かに伝えるでもなく、自分のノート代わりです^^;

立地と築年数、融資期間

  1. 都市中心部の収益物件               → 資産性が目的。出口戦略は無く永久保有
  2. 中心部以外の収益物件               → 売却益が目的。出口戦略は市況の良い時に売却
  3. 築古木造戸建                   → 個人節税目的。出口戦略は親族への贈与
  4. 好立地の1棟マンション>好立地の築古木造戸建>郊外の築古木造戸建>区分マンション

融資期間30年は難しくても、キャッシュフローを考えると最低でも融資期間20年は欲しい。ここから逆算すると、物件種類別の築年数の上限は下記のごとく。

  • 鉄筋コンクリート造(RC造):築21年→法定耐用年数30年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造):築33年→法定耐用年数20年
  • 鉄骨造(S造):築17年→法廷耐用年数20年

上記のように、鉄骨造なら築15年、鉄筋コンクリート造なら築20年を越えると売却を考える必要がある。
次に購入する人が長い融資期間を引くことのできる築年数で、物件を売ることを考える。この時期を過ぎると、物件を高値で売却することが難しくなる。
購入する人の注意点は、上記よりも古い物件を購入してしまうと、次に購入できる人が少なくなるので売却が困難になる点。購入時から出口戦略を考えておく必要がある。

  • 物件は築20年前後で売りに出すことを考える。
  • 築20年前後の物件を購入すると、出口が無い可能性があることを理解するべき。
  • 5年以内の売却は「短期」と判断され、税率が約40%かかる課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
  • (1) 所得税

    800万円×30%=240万円

    (2) 復興特別所得税

    240万円×2.1%=5万400円

    (3) 住民税

    800万円×9%=72万円

    長期売却の場合(購入から6回、年を越した場合。5回の年越えだと短期譲渡になる)

  • 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

    (1)課税長期譲渡所得金額の計算

    1億4,500万円-(1億円+500万円)=4,000万円

    (2)税額の計算

    1. イ 所得税

      4,000万円×15%=600万円

    2. ロ 復興特別所得税

      600万円×2.1%=12万6000円

    3. ハ 住民税

      4,000万円×5%=200万円

物件探しのための不動産探し

不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまう。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になる。最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみること。

絶対に手を出しては行けない物件

・スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
・融資金利が3%超

いずれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件。医師の属性があって物件に問題無ければ、メガバンクは無理でも地方銀行で2%台までの融資が可能。

まだまだあるので小分けにしてまとめていきます。

 

参考にさせていただいたブログ & 書籍

整形外科医のブログhttp://seikeigekai.org

造影剤使用時の医師による観察って・・・

今日はネーベン先で当直です。下腹部痛の患者さんが来たので、腹部大動脈瘤などの除外のため造影CT撮影を施行しました。

すると、この病院では撮影中ずっと検査室に入って患者のそばについているとのこと。えっ・・・被曝するやん

「そばにいる」、聞こえはいいが、私はこれ絶対反対派です。今勤めている大学病院の救急部でも同じようなことやっています。しかも人工呼吸器がついている患者では単純CTでも立ち会うので意味がわかりません。検査中だけでいいから簡易型の人工呼吸器に付け替えればいい。ずっと医師がアンビューバックを押し続ける必要はないと思うのですが・・・

造影CTを行う際に医師や看護師が立ち会う理由は主に2つです。造影剤が急速に静注されるので血管漏れを起こす可能性がある、もうひとつは造影剤によるアレルギー、これらに迅速に対処するためです。

血管漏れのことがあるので最初の数秒はそばにいてもいいと思いますが、血管漏れがなければ即座に退室し、操作室で待機すべきです。そもそも操作室に検査室が見えるモニターとかありますし。

今日は数秒だけ血管を触れて確認し、即座に操作室へ避難しました。これで何の問題もないと思います。

なぜ私がここにこだわり、また腹が立っているかというと、理由は2つあります。ひとつはCT被曝が単純レントゲン撮影とは異なり、放射線量が多いということ、もうひとつは医療従事者の犠牲心が当たり前になり周囲に無言の圧力をかけていることです。

まず線量ですが、以下の図がわかりやすいと思います。

http://blog.rakuwa.or.jp/rkk/archives/279より抜粋

胸部単純レントゲンは0.3mSv, CTはだいたい7mSvです。そしてガンのリスクがあると言われているのは200mSvを超えたあたりからです。つまり、毎回検査室に入って患者さんのそばにいると30回も付き添えばアウトです。大学の救急では人工呼吸器をつけている患者さんが多いので、毎回付き添う医師が重なると年間で30回は余裕で超えますね。しかもこれを不思議と誰もおかしいと思っていない。看護師に意見を聞いて、「医者ですからねぇ。。。」と言われて、心で悲鳴をあげた。

ん〜、私の感覚がおかしいだけですかね。整形外科の手術ではよく透視を使うので被曝はつきものですが、極力放射線を浴びる量を少なくするように努めています。プロテクターで体幹は守れても四肢、顔面はむき出しですからね。

たまに爪に黒い筋が入っている整形外科医がいますが、たいてい脊椎外科医か、手の外科医です。メラノーマの初期に似ている症状なので笑えません^^;